Die baubegleitende Qualitätskontrolle – Hilfe durch eine Baubegleitung

Haus mit Eigentumswohnungen während einer baubegleitenden Qualitätskontrolle

Foto: T. Möller

Wer baut erwartet eine einwandfreie Leistung und will keinen Ärger. Doch wie kontrolliert man die Ausführung auf der Baustelle? Die wenigsten Bauherren verfügen selbst über genügend Fachkenntnis, um die Leistung vor Ort zu kontrollieren. Die Lösung heißt baubegleitende Qualitätskotrolle, häufig auch Bauberatung genannt.

Haus mit Eigentumswohnungen während einer baubegleitenden Qualitätskontrolle

Foto: T. Möller

Was ist eine baubegleitende Qualitätskontrolle?

Eine baubegleitende Qualitätskontrolle wird in der Regel von einem Sachverständigen durchgeführt. Er kontrolliert, zu fest definierten Phasen im Bauablauf, die ausgeführte Leistung und verfasst ein Protokoll oder ein Gutachten. Darin wird der Bautenstand dokumentiert und eventuelle Mängel werden aufgezeigt. Mit diesen Informationen kann sich der Bauherr oder Erwerber an seine Vertragspartner wenden, die Mängel anzeigen und auf Nachbesserung der fehlerhaften Leistung drängen. Genaugenommen wird in ca. 5 separaten Einzelterminen der jeweilige Leistungsstand geprüft und beurteilt.

Die Leistung der baubegleitenden Qualitätskontrolle (BBQK) ist im Übrigen unter vielen Bezeichnungen zu finden. Darunter fallen unter anderem:

  • Baubegleitende Qualitätssicherung
  • Baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ)
  • Bauberatung
  • Baubegleitung
  • Qualitätscontrolling Bau
  • Baucontrolling

Meistens werden diese Begriffe synonym verwendet. Sie sind jedoch nicht genau definiert. Deswegen ist es wichtig exakt zu vereinbaren, welche Leistung bei der baubegleitenden Qualitätskontrolle ausgeführt werden soll.

 

Warum sollte man eine baubegleitende Qualitätskontrolle beauftragen?

Eine Bauwerksabdichtung mit Bitumenbahnen die nicht richtig verschweißt wurden.

Durch eine baubegleitende Qualitätskontrolle können Mängel bereits in der Bauphase festgestellt und behoben werden. In diesem Fall haftet die Bitumenbahn nicht richtig. Das kann später zu erheblichen Schäden führen. Foto: T. Möller

Nur durch eine Qualitätssicherung während des Bauens wird die Qualität gesichert und Mängel größtenteils aufgedeckt. Das Bauen an sich ist zu komplex, als dass ein Laie Fehler in der Bauausführung wirklich erkennen kann. Selbst professionelle Bauherren wie Wohnungsbaugesellschaften und Bauträger, beauftragen Sachverständige mit baubegleitenden Qualitätskontrollen. An größeren Baumaßnahmen kommen oft mehrere Sachverständige für unterschiedliche Leistungen zum Einsatz. Auch private Bauherren sollten die Qualitätssicherung im Auge behalten, damit die Risiken minimiert werden.

Wer nur zur Abnahme einen Sachverständigen beauftragt, lässt viele der wichtigen Punkte eines Hauses nicht kontrollieren. Dazu gehört z.B. die Bauwerksabdichtung, die Abdichtung im Bad und die Rohinstallation vor Estrich und Putz. Da auch ein Sachverständiger nicht durch Wände schauen kann, bleiben die kritischen Bauteile ungeprüft. Jeder Bauherr sollte auf die Qualität achten. Das erspart unnötige Kosten und vermeidet unnötigen Ärger.

 

Wer führt baubegleitende Qualitätskontrollen durch?

Bestenfalls führen Sachverständige Qualitätskontrollen durch. Umgangssprachlich werden Sie auch Gutachter genannt. Eine gute Wahl sind dabei erfahrene Sachverständige mit entsprechender Qualifikation. Häufig handelt es sich um Bauingenieure, Architekten oder Meister eines Handwerks. Bei der Beauftragung ist darauf zu achten, dass der Sachverständige über Erfahrung in genau dem von Ihnen benötigten Bereich verfügt.

Der Begriff Sachverständiger ist jedoch nicht geschützt. Wenn Sie einen Sachverständigen also für eine baubegleitende Qualitätskontrolle beauftragen wollen, achten Sie darauf, dass er genau in diesem Bereich über ausreichend Erfahrung verfügt.

Ebenso umgangssprachlich wie der Begriff Gutachter wird die Bezeichnung Bauberater benutzt. Auch der Begriff Bauberater ist nicht geschützt. Nahezu jeder kann sich so nennen. Für eine Bauberatung sollte man also einen Sachverständigen mit entsprechender Qualifikation beauftragen.

 

Was kostet eine baubegleitende Qualitätskontrolle?

Die Kosten sind abhängig von dem Umfang der Qualitätskontrollen und der Größe des Bauvorhabens. Pro Ortstermin inkl. anschließendem Protokoll fallen für ein Einfamilienhaus ungefähr 400 € bis 800 € an. Wenn zwischen 3 bis 7 Termine vereinbart werden, bei durchschnittlich 600,- € pro Orttermin, kann mit Kosten zwischen 1.800 € und 4.200 € gerechnet werden. Bei durchschnittlich 5 Terminen sind es 3.000 €. Überschlägig kann mit 2% der Bausumme gerechnet werden.

Sollte ein Bauberater vor Beauftragung versichern, er würde einen Großteil seines Honorars durch aufgedeckte Mängel und Vergütungen wieder „herausholen“, sollte er besser nicht beauftragt werden. Ziel sollte immer sein eine einwandfreie Leitung zu erhalten und nicht möglichst viel Geld für Mängel herauszuschlagen. Die Mängel bleiben dann nämlich bestehen. Eine Vergütung, von z.B. optischen Mängeln, sollte nur die letzte Option sein.

 

Die Phasen einer baubegleitenden Qualitätskontrolle

Um die Ausführung zu kontrollieren, muss ein Sachverständiger vor Ort die Leistungen begutachten. Es lohnt sich somit im Vorfeld festzulegen zu welchen Bauphasen die Qualitätskontrolle stattfindet. Dabei gibt es bestimmte Phasen in der Bauausführung, in denen eine Qualitätskontrolle besonders gut und umfangreich stattfinden kann.

Phasen der baubegleitenden Qualitätskontrolle (BBQK):

  1. Vor dem Verfüllen der Baugrube
    Hier wird die Gründung und der Keller, sowie die Bauwerksabdichtung und ggf. die Dämmung gegen Erdreich kontrolliert.
  2. Rohbaufertigstellung inkl. Dach und Fenster
    Zur Kontrolle gehören die Beton- und Mauerwerksarbeiten, der Dachstuhl, die Dacheindeckung und die Fenstermontage. Bestenfalls auch die Eindichtung der bodentiefen Fenster und der Anschluss an die Bauwerksabdichtung.
  3. Nach Rohinstallation Sanitär/Elektro und vor Innenputz und Estrich
    Hier ist der Innenausbau noch völlig offengelegt und alles kann bestens kontrolliert werden. Fortschritte bei der Fassade werden ebenfalls geprüft.
  4. Die Badabdichtung
    In diesem Fall ist bereits die Abdichtung im Bad hergestellt, aber die Fliesen sind noch nicht verlegt. Auch der Putz und der Estrich werden in diesem Termin begutachtet. Meist wird die Fertigstellung der Fassade mitgeprüft.
  5. Die Abnahme
    Die Begleitung und Beratung während der Abnahme gehören als letzter Schritt zur baubegleitenden Qualitätskontrolle.

Die vorgenannten Phasen stellen mögliche Zeitpunkte für die Qualitätskontrolle dar. Je nach Bauablauf können auch Zwischenschritte nötig sein. Damit die Termine zur Kontrolle eingehalten werden können, müssen Bauherren gut mit dem Bauleiter und dem Sachverständigen kommunizieren. Denn Termine im Bauzeitenplan können sich verändern und somit muss auch der Termin für die Kontrolle vor Ort angepasst werden.

 

Die erweiterte Qualitätskontrolle: Die Qualitätssicherung (auch baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ))

Auch wenn die Bezeichnungen häufig synonym verwendet werden: eine Qualitätssicherung beinhaltet im Bauwesen oft die Qualitätskontrolle und geht darüber hinaus. Während der Termine zur Qualitätskontrolle fallen dem Sachverständigen Ausführungsfehler auf und er kann diese aufzeigen. Bei einer Qualitätssicherung sollen jedoch VOR Ausführung die Probleme vermieden werden. Das bedeutet den Sachverständigen bereits in den Planungsprozess mit einzubeziehen. Da ein beträchtlicher Anteil der Baumängel bereits in der Planung entsteht, können diese schon frühzeitig minimiert werden.

Wer eine umfangreiche Betreuung wünscht ist mit einer Qualitätssicherung inkl. der Qualitätskontrolle bestens beraten. So können schadhafte Details frühzeitig erkannt und vermieden werden. Viele Bauherren wie Bauträger oder Wohnungsbaugesellschaften beauftragen Sachverständige und Ingenieurbüros mit dieser Leistung. Auch ein privater Bauherr kann so die Risiken einer mangelhaften Planung minimieren. Die Kosten für eine so umfangreiche Qualitätssicherung hängen von vielen Parametern ab und sollten von Fall zu Fall per Angebot erfragt werden.

Wer nicht Bauherr ist, sondern Erwerber, für den kann sich ebenfalls eine umfangreiche Bauberatung durch einen Sachverständigen lohnen. Schon vor Vertragsbeginn kann die Baubeschreibung geprüft und erläutert werden. Und während der Bauphase müssen Sonderwunschangebote geprüft und beurteilt werden. Eine professionelle Beratung hilft die Angebote richtig einzuschätzen.

 

Die 5-Jahres-Begehung

So gut auch geplant, gebaut und kontrolliert wurde – zumindest kleine Mängel werden innerhalb der 5-jährigen Gewährleistung auftreten. Zwar treten ca. 90 % aller Mängel innerhalb der ersten 5 Jahre auf, aber es verbleibt ein Restrisiko von 10 %. Wenn vor Gewährleistungsende ein Sachverständiger für die Prüfung beauftragt wird, können bis dahin unbekannte Mängel aufgedeckt werden. Eine Überprüfung zur kalten Jahreszeit lohnt sich, da hierbei auch die Dämmebenen mittels Infrarotthermometer oder Wärmebildkamera untersucht werden können.

 

Die baubegleitende Qualitätskontrolle: Das Fazit

Eine Überprüfung der baulichen Leistung ist sinnvoll. Und dies funktioniert am besten während des Bauens. Auf eine baubegleitende Qualitätskontrolle sollte nicht verzichtet werden. Ob sie darüber hinaus umfangreicher, wie durch eine Qualitätssicherung, erfolgt muss der Bauherr selbst abwägen. Natürlich handelt es sich dabei um zusätzliche Kosten. Doch umfangreiche Baumängel können diese bei weitem übersteigen. Am besten ist es die Parameter der Bauberatung und Baubegleitung mit einem erfahrenen Sachverständigen zu besprechen. Gemeinsam kann dann ein Fahrplan für möglichst effiziente Qualitätskontrollen festgelegt werden.